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¿Por qué las Propiedades Horizontales están fracasando?
La propiedad horizontal es, en principio, una comunidad que ha ido evolucionando según los cambios culturales de las personas. Pero, así como ha tenido progresos significativos, también se han integrado mañas que afectan el bienestar de quienes la conforman.
Bogotazo - 9 abril 1948
Como consultores en propiedad horizontal, hemos tenido la oportunidad de trabajar de cerca con diferentes tipos de comunidades, de diferentes tamaños, clases económicas, etc. Y con experiencia y objetividad queremos compartir nuestra opinión frente a los patrones que, según nuestra experiencia, están directamente relacionados con los fracasos recurrentes de las propiedades horizontales:
1. La extrema ignorancia frente a la normatividad de propiedad horizontal
Imagina lo estúpido que suena cuando una persona invierte una cantidad importante de dinero para comprar un inmueble en propiedad horizontal y nunca ha buscado en internet cuáles son las normas básicas que rigen a los conjuntos cerrados en Colombia. No saben para qué sirve la asamblea, el consejo, la administración o el comité de convivencia. No entienden la diferencia entre áreas comunes y privadas. No han leído su manual de propietario, no han leído el reglamento de propiedad horizontal de su copropiedad, no conocen el Código Nacional de Policía…
Es tan absurdo que una persona no estudie lo básico de propiedad horizontal cuando invierte en ella, que es similar a cuando una persona invierte en criptomonedas sin entender la diferencia entre Bitcoin y Onecoin.
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Este comportamiento es más que un error: es una negligencia que pone en peligro la armonía de la comunidad. La Ley 675 de 2001, en su Artículo 2, subraya que la convivencia pacífica y la solidaridad social son principios fundamentales para el régimen de propiedad horizontal. Ignorar esto no solo genera conflictos, sino que obstaculiza el desarrollo del sentido de comunidad. Además, desconocer derechos y deberes, como los procesos sancionatorios o los roles en la asamblea, puede derivar en la imposición de sanciones arbitrarias, violando el debido proceso también garantizado por esta ley (Art. 58).
2. Problemas de comunicación asertiva
Muchas veces he presenciado cómo propietarios y propietarias manifiestan de la peor manera sus inconformidades, llegando al punto de crear situaciones de violencia física con empleados de las empresas que proveen servicios o con otros propietarios.
Tal vez esto se deba a que últimamente hemos perdido la empatía como humanidad. Nos hemos convertido en criaturas sobrecargadas de complejos, odio, frustración, tristeza, depresión y ansiedad. Esto causa tragedias por motivos tan absurdos como el volumen de un televisor o la caca del perro.
Los conflictos triviales, mal gestionados, pueden escalar rápidamente. Aquí es donde los comités de convivencia, previstos por la Ley 675 en su Artículo 35, deberían jugar un rol crucial. Sin embargo, su efectividad depende de que los residentes los conozcan, los respeten y participen activamente. En comunidades con alta conflictividad, la falta de estos mecanismos fomenta un ambiente tóxico que afecta la salud mental de los residentes.
3. La calidad de los residentes
Muchas personas se quejan de que sus propiedades horizontales son un infierno (y vaya que tienen toda la razón). Esto se demuestra en la convivencia y las quejas entre vecinos. Pero es importante revisar la calidad de residentes que admiten los propietarios al arrendar sus inmuebles.
¿Cómo no esperar problemas con historias descabelladas como estas?
15 personas viviendo en un apartamento de 50 m².
Familias con 5 mascotas en un apartamento de 40 m².
Subarriendos descontrolados con múltiples "roomies" para cubrir deudas.
Este tipo de casos abren la puerta para que personas con malos intereses ingresen a la comunidad y deterioren la armonía de la misma.
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El Decreto 1077 de 2015, en sus disposiciones sobre vivienda de interés social, exige que las soluciones habitacionales cumplan con estándares básicos de habitabilidad. Sobrepasar estos límites no solo afecta la convivencia, sino que también puede violar regulaciones urbanísticas y sanitarias. Los propietarios tienen la responsabilidad de evaluar adecuadamente a los inquilinos y establecer cláusulas claras en los contratos de arrendamiento.
4. Malos Consejos de Administración
Ser miembro del consejo de administración es una gran responsabilidad que se asume por cariño a la comunidad, ya que es un cargo no remunerado que requiere mucho tiempo y energia.
El problema surge cuando los consejeros no entienden cuál es su rol y, con esa ignorancia, pretenden liderar aquello que no comprenden. La situación se agrava cuando, siendo conscientes de su falta de conocimiento, no permiten la intervención de personas capacitadas que podrían ayudar a alcanzar el objetivo máximo: el bienestar de la comunidad.
El Artículo 51 de la Ley 675 exige que los consejos actúen dentro del marco del reglamento de propiedad horizontal, priorizando los intereses de la comunidad. Sin embargo, sin formación adecuada, es imposible que desempeñen este rol de manera efectiva. La capacitación en temas legales, administrativos y financieros debería ser obligatoria para quienes asumen estos roles.
5. Mala proyección del presupuesto
En propiedad horizontal, el presupuesto determina con cuánto dinero cuenta una comunidad para mantener en óptimas condiciones las áreas comunes, que influyen directamente en la valorización de los inmuebles y la calidad de vida de los residentes.
Sin embargo, muchos presupuestos se ajustan únicamente para mantener la cuota de administración lo más baja posible, lo cual, aunque atractivo a corto plazo, puede ser desastroso a largo plazo. El mantenimiento de fachadas y cubiertas es un ejemplo típico: estas actividades, que deberían programarse cada cinco años, terminan siendo postergadas, exponiendo a los residentes a problemas graves durante las temporadas de lluvias.
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El incumplimiento de los mantenimientos obligatorios puede derivar en sanciones legales y en el deterioro progresivo de la comunidad, afectando su sostenibilidad. La Ley 675, en su Artículo 30, define las expensas comunes necesarias, enfatizando que son imprescindibles para la conservación y seguridad de las áreas comunes.
6. La deficiencia o ausencia de protocolos de control financiero
El dinero es la sangre de toda empresa, y aunque las propiedades horizontales sean entidades sin ánimo de lucro, funcionan como empresas que gestionan recursos aportados por los copropietarios. Estos recursos deben ser retribuidos en servicios esenciales como aseo, seguridad y mantenimiento de áreas comunes. Sin embargo, la falta de protocolos claros y efectivos para el control del dinero es un mal común en muchas copropiedades.
¿Cuáles son las consecuencias más graves?
Malversación de fondos: Administradores que manejan los recursos de manera discrecional o sin las debidas verificaciones.
Falta de transparencia: Presupuestos y balances financieros incomprensibles o no disponibles para los copropietarios.
Hurto o mal uso del dinero: Casos en los que los recursos de la comunidad desaparecen sin rastro claro.
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La Ley 675 de 2001, en su Artículo 34, obliga a los administradores a rendir cuentas de su gestión. Además, la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) establece que los usuarios tienen derecho a información transparente y verificable sobre la administración de bienes y servicios. Implementar procesos como auditorías periódicas, límites de autorización para gastos y digitalización de los reportes financieros son medidas esenciales para prevenir estos problemas.
7. Administraciones sin tecnología: ¿viviendo en la era de piedra en pleno 2024?
Imagina que en pleno 2024:
No tienes una plataforma para gestionar tus solicitudes a la administración.
Solo te enteras del estado financiero de tu copropiedad en la asamblea, y eso si asistes.
Pierdes tiempo en gestiones básicas como reservar un espacio común (BBQ, salón comunal, piscina) porque todo se hace a través de una agenda física.
Es frustrante y, más importante aún, innecesario. En un mundo donde las herramientas tecnológicas son accesibles y fáciles de implementar, estas deficiencias no solo afectan la experiencia del residente, sino que también reducen la eficiencia operativa de la administración.
La Ley 675 y el Decreto 1077 de 2015 destacan la importancia de mantener un manejo transparente y eficiente de la copropiedad, algo que puede lograrse con la ayuda de plataformas tecnológicas. Desde sistemas de gestión para residentes hasta software especializado para contabilidad y control de acceso, la inversión en tecnología aumenta la calidad del servicio y mejora la percepción de los copropietarios.
8. Ausencia de un soporte especializado por cada área importante
En muchas propiedades horizontales, se espera que el administrador sea un experto en absolutamente todo: contabilidad, derecho, ingeniería, salud ocupacional, convivencia, medio ambiente, ¡y más! Esta expectativa no solo es irreal, sino también peligrosa. Un administrador puede tener nociones generales en varias áreas, pero no puede reemplazar el conocimiento profundo que ofrecen los especialistas.
Problemas comunes causados por esta ausencia de soporte profesional:
Contrataciones deficientes por falta de revisión técnica en obras de mantenimiento.
Problemas legales mal gestionados por desconocimiento de las normativas específicas.
Decisiones improvisadas que generan conflictos o gastos innecesarios.
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Contratar un equipo multidisciplinario o apoyarse en consultores especializados no es un lujo, sino una necesidad. La Ley 675, en sus Artículos 37 y 38, subraya la importancia de una gestión eficiente y transparente en las propiedades horizontales. Esto no se logra con un "todólogo", sino con un equipo capacitado que cubra las áreas clave de la copropiedad.
9. La mentira del "pet friendly": cuando la etiqueta no refleja la realidad
El concepto "pet friendly" es una estrategia de mercadeo que busca atraer a personas con mascotas, ofreciendo proyectos que supuestamente atienden sus necesidades. Sin embargo, la realidad suele ser otra:
"Spas de mascotas" que son espacios mínimos e inadecuados.
Zonas verdes constantemente deterioradas por el uso excesivo de las mascotas y la falta de mantenimiento.
Conflictos entre residentes con y sin mascotas debido a las condiciones insalubres generadas por orina y excremento.
Esto no solo afecta a los propietarios de mascotas, sino también a quienes no las tienen, especialmente familias con niños pequeños que encuentran estos espacios inadecuados para su uso.
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Para que una comunidad sea verdaderamente "pet friendly", debe diseñarse con espacios adecuados y establecerse reglas claras para su uso. Además, el manual de convivencia debería incluir disposiciones específicas sobre la tenencia responsable de mascotas, como lo permite la Ley 675 en su Artículo 58. Esto no solo mejora la calidad de vida de los residentes con mascotas, sino también de aquellos que no las tienen.
El fracaso no es un destino, es una elección
El estado crítico de muchas propiedades horizontales en Colombia no es el resultado de su naturaleza, sino de una combinación de ignorancia, mala gestión y falta de planificación. Sin embargo, esto no significa que estén condenadas al fracaso. Implementar medidas como:
Capacitación continua en normatividad para propietarios y administradores.
Adopción de tecnología para optimizar la gestión.
Contratación de equipos especializados.
Promoción de la convivencia a través de mecanismos claros y efectivos.
Estas acciones no solo pueden salvar una comunidad del colapso, sino convertirla en un modelo de éxito.
En Ingenium Holding Corp, creemos que cada propiedad horizontal tiene el potencial de transformarse en un lugar donde la convivencia, la seguridad y la valorización sean una realidad. Si tu comunidad está enfrentando alguno de estos problemas, ¡contáctanos! ConsultaIHC
Juntos podemos construir comunidades más fuertes y sostenibles.
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